최근 리츠의 부흥기라 할 정도로 리츠 관심세가 많이 커지고 있습니다.
인플레이션 이슈에도 걱정할 필요가 없는 리츠.
이번 포스팅에서 알아볼 제이알글로벌리츠는 국내 최초로 국토교통부로부터 해외 부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠입니다.
임차인도 무려 벨기에의 정부이고, 부동산 자산관리를 하는 제이알투자운용은 업계 4위에 해당할 정도로 거대한 운용사입니다.
이번 포스팅에서는 제이알글로벌리츠의 연혁과 지배구조 및 경영진에 대해 알아보겠습니다.
제이알글로벌리츠 연혁
- 2019년 10월 18일 제이알제27호위탁관리부동산투자회사 이름으로 회사가 설립되었습니다.
- 설립하자마자 '제이알투자운용'에 자산관리 위탁체결을 맺고, 제이알글로벌위탁관리부동산회사 이름으로 상호를 변경합니다.
- 이후, 2020년 7월에 벨기에 브리쉘에 위치한 파이낸스 타워를 보유하고 있는 제이알26호증권을 취득합니다.
- 당해 8월 유가증권시장에 상장 후 추가 자산편입을 위해 2021년 2월 자본금 3억으로 설립된 제이알28호증권의 지분 100%를 취득합니다.
- 2021년 6월 8일 기준으로 현재 시가총액은 8,661억원입니다.
제이알글로벌리츠 지배구조
기타 국내리츠와 마찬가지로 제이알글로벌리츠 역시 페이퍼 컴퍼니로 실질적인 자산 관리는 제이알투자운용(주)에 위탁하고 있습니다.
이를 위탁관리리츠라 합니다. 위탁관리리츠는 부동산 전문 자산운용사의 전문 경영진들이 자산을 관리하는 것이 특징입니다. 자산운용사들은 자산관리를 해주는 대신, 해당 리츠로부터 매입, 매각, 운용 수수료를 수취합니다.
그렇기 때문에 국내 리츠는 자산관리회사에 지급하는 수수료가 타 리츠 대비 많은 편인지 혹은 적은 편인지 파악하는 것이 매우 중요합니다.
제이알글로벌리츠는 재간접형태의 리츠입니다. 재간접리츠는 공모자금을 통해 이미 부동산을 매입 해 보유하고 있는 사모리츠의 지분을 매입해 운용하는 방식을 말합니다.
공모자금으로 직접 부동산 매입을 하는 것이 아니기 때문에, 재간접리츠는 수수료가 이중 부과되는 특징을 가지고 있습니다. 이는 사실 투자자 입장에서는 부담이 될 수 밖에 없습니다. 또한 부동산 자산을 보유한 펀드 혹은 리츠에 투자해 간접적으로 해당 자산을 편입하는 구조기 때문에 리츠 경영진이 부동산을 직접 관리하는 것이 아니라는 단점 또한 있습니다.
제이알글로벌리츠의 매입수수료는 0.15%, 운용보수는 주식발행금액의 0.29%, 매각수수료는 매각차익의 10%이며, 자회사인 제이알26호의 매입수수료는 0.30%, 운용보수는 주식발행금액의 0.01%, 매각수수료는 매각부대비용을 차감한 처분가액의 0.9%입니다.
수수료가 꽤 되네요.
위는 21년도 1분기 영업비용을 보여줍니다. 임원보수도 2배에(^^) 자산관리회사에 납부하는 자산관리수수료 및 지급수수료도 차이가 나는 것을 확인이 가능합니다.
이렇게 재간접리츠 구조로 설계를 하는 이유는 부동산 건물 매입 속도와 관련이 있습니다. 공모를 통해 자금 조달해 부동산을 매입하는 데는 시간이 꽤 오래걸릴 수 밖에 없습니다. 주관사도 설정해야 되고 언론에도 노출시켜야 하고 바쁩니다.
부동산을 매도하는 입장에서는 계약하면 바로 매도해서 현금을 얻고 싶어하지 오랜 기간 동안 계약이 연장되는 것을 원하지 않는 편이 많아 문제가 됩니다.
그래서 사모 자(子)리츠로 먼저 부동산을 매입한 후에 공모 모(母)리츠로 다시 사모 자리츠의 지분을 매입하는 구조의 모자(母子)형리츠 구조를 짜는 것입니다. (아니 그러면, 수수료라도 싸게 해줘야지 !!!)
제이알글로벌리츠 경영진
리츠는 사업 특성상 자산 매입, 임대차계약, 임대료 수취, 계약만료, 자산 청산의 과정을 통해 수익을 얻습니다.
그렇기 때문에, 자산을 싸게 사서, 투자자본 대비 높은 임대료를 받고, 계약 기간 만료 후에 높은 가격에 팔 줄 아는 기업이 좋은 기업입니다.
따라서, 다년간 부동산 투자 경력이 있어 자산의 가치평가를 통해 싸게 자산을 매입할 수 있는 능력을 가진 경영진이 무엇보다 제일 중요합니다.
제이알글로벌리츠는 위탁관리 리츠이기 때문에 자산관리회사인 제이알투자운용(주)의 경영진을 보겠습니다.
제이알투자운용(주)의 대표이사는 이방주 회장, 김관영 사장입니다. 두 분 다 경력이 화려하십니다.
이방주 회장은 과거 현대자동차와 현대산업개발의 CEO, 주택협회 회장을 역임하신 바 있습니다. 현대산업개발 재직 당시 아이파크(I-park) 브랜드를 론칭하신 분이십니다.. (ㄷㄷ)
김관영 사장은 한양대 교수출신으로 2002년에 동료 교수들과 같이 부동산 투자자문사를 설립해 부동산금융 인재 육성 및 주택협회 자문 경력이 있습니다.
08년도 설립 이후에, 굵직한 부동산들을 매입하고 청산하면서 10년만에 업계 4위에 진입을 했는데요. 간략하게 제이알투자운용의 연혁을 말씀드리자면,,
- 08' 금호아시아나그룹 대우건설 사옥 매각 당시 인수
- 09' 국내 최초 병원 리츠(차병원 차움)
- 11' 국내 최초 리모델링 호텔 리츠(서울 명동 호텔 스카이파크)
- 14' 본격 글로벌진출하게 되어 국내 최초 해외리츠(도쿄 아카사카에 위치한 스타게이트 빌딩 및 도쿄 근교 가와고에 위치한 물류센터)
등에 투자한 바 있습니다.
2019년 인터뷰 기사에 따르면, 앞으로의 10년은 글로벌 플레이어로써 확실한 자리매김을 하는 것이 목표라고 합니다. 특히 신규 인가받은 부동산펀드로 미국, 일본, EU 등 글로벌 부동산시장에 적극 진출할 계획이라고 합니다.
그 시작점이 공모리츠로 야심차게 나온 제이알글로벌리츠입니다.
상장 당시 김관영 대표의 말에 따르면 "제이알글로벌리츠의 투자자산인 파이낸스 타워는 안정성과 높은 배당률을 모두 갖춘 우량 자산"이라며, "이를 바탕으로 기업가치를 끌어올리는 데 전사적 총력을 기울일 것"라고 합니다.
제이알글로벌리츠 투자자산
현재로써는 제이알글로벌리츠는 벨기에 브리쉘에 위치한 Finance Tower 한 채만 보유하고 있습니다.
하지만, 올해 1분기에 제이알제28호리츠 지분을 매입한 것으로 보아 곧 새로운 자산을 편입할 것으로 기대가 됩니다
Finance Tower와의 계약은 다음과 같습니다.
임차인
- 임차인으로는 국가 신용도 AA등급인 벨기에 연방정부 산하 건물관리청 그리고 재무부, 복지부 등 연방정부 주요 부처가 입주중인 상태입니다.
임대기간
- 임대기간은 2034년 12월까지로 약 12년 정도 남아있으며 임대료는 한화기준 약 805억 정도 됩니다.
임대차계약구조
- 임대차 계약구조는 안타깝게도 Triple net lease 구조가 아닙니다.
- 임대인인 제이알글로벌리츠는 보험료를 부담하고, 임차인인 벨기에 연방정부는 관리비, 제세공과금, 유지보수비를 부담합니다.
입지환경
- 지하철역(Botanique)과 전용 통로로 직접 연결되고, 대중교통 및 공항등 시설에도 가까워 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.
- 또한 근처에 경찰청, 금융감독원, 이민국 등이 위치하며, 정부 주도로 자산 근처에 대규모 개발 프로젝트가 진행 중이어서 임대차계약기간이 만료하더라도 큰 자산 가치를 가지고 있음을 짐작할 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 국내 최초로 해외 부동산을 투자한 공모리츠 제이알글로벌에 대해 알아보았습니다.
공부하다 보니 훌륭한 경영진, 훌륭한 입지환경을 가진 자산, 높은 배당률을 가져 정말 매력적인 기업이라는 생각이 듭니다.
현재 공모가를 웃돌고 있는데 다음 포스팅에서는 재무제표, 배당률을 다뤄볼까 합니다.
감사합니다.
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