[리츠용어] 세일즈 앤 리스백, 트리플넷이 뭔가요?

리츠투자를 하다보면 Triple-net lease라던지 Sales & lease back 이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 

 

리츠는 부동산을 매입해 임대를 받아 주주에게 환원하는 수익구조를 지니고 있다 보니 국내 주식에서는 보통 사용되지 않는 용어들을 사용할 때가 많습니다.

 

오늘은 많은 분들이 궁금해 하시는 세일즈 앤 리스백과 트리플 넷리스의 개념에 대해 포스팅하고자 합니다. 

 

세일즈앤리스백(Sales & lease-back)

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출처: 매일일보

세일즈 앤드 리스백이란 자산을 매각하면서 동시에 그 자산에 임대해 들어가는 것을 의미합니다. 

 

보통 일반적으로 하는 부동산 거래에서는 부동산을 매도하면 매도자산에 대한 소유권이나 처분권은 모두 매입자가 가지게 됩니다.

 

예를 들어 거주하고 있는 아파트를 팔면 아파트에 대한 소유권 뿐만 아니라 점유권 등 자산에 대해 가지고 있었던 권리가 다 매입자에게 이전됩니다. 

 

그런데, 세일즈 앤 리스백(Sales & lease-back) 방식으로 거래를 할 경우에는 조금 달라지게 되는데요.

 

매도시, 소유권과 처분권이 모두 다 매수인에게 이전되는 것은 맞지만 동시에 세입자로써 임차 계약을 하게 되는 것입니다. 따라서 자산에 대한 임대차계약이 유효한 동안에는 사용권이 인정되는 것이지요.

이런 세일즈 앤 리스백(Sales & lease-back) 방식의 거래는 규모가 큰 회사 빌딩이나 마트같은 Freestanding 자산들을 거래할 때 이루어지게 됩니다. 

 

예를 하나 들어볼까요?

 

이마트는 유통업을 영위하는 회사입니다. 그런데, 영업을 하기 위해서는 땅을 사서 그 곳에 이마트를 지어야 합니다. 이런 토지를 매입하고 건축을 하는 과정에서 천문학적인 비용이 들게 됩니다. 유통을 위해서 쓰여야 할 돈들이 부동산 자금으로 묶이게 된 것이죠.

 

작년 코로나처럼, 오프라인 영업환경이 최악이면서 동시에 이커머스 시장이 급성장하고 있는 시국에는,  적극적인 투자를 해 시장점유율을 지켜야하는데, 자금의 대부분이 부동산으로 묶이다 보니 유동자금이 부족해집니다. 그렇다고 보유하고 있는 이마트 부동산을 매각하자니 오프라인 유통업을 할 수가 없게 됩니다.

 

이 때, 세일즈앤리스백이라는 방식으로 계약을 맺으면 문제는 간단히 해결이 됩니다.

 

외부로부터 돈을 차입하지 않고도, 부동산을 매각 해 현금흐름을 좋게 만들어 오로지 유통업 그 자체에만 집중을 할 수 있게 되고, 동시에 임대차계약을 통해 계약 기간 동안 안정적으로 사업을 영위할 수 있기 때문입니다.

 

부동산 매수인 입장에서도 세일즈앤리스백은 매우 괜찮은 딜입니다. 부동산을 매수하는 데 향후 임대차계약이 만료될 때 까지는 공실 걱정을 할 필요가 없으니 매력적인 딜인 것이죠.

 

대부분의 리츠는 이렇게 세일즈앤리스백의 거래방식으로 계약을 맺습니다.

 

특히 국내 리츠들의 경우에는 부동산 매도자가 자회사로 리츠를 만든 후에 상장시켜 공모자금을 조달 후, 그 돈으로 부동산을 매입하여 임대차계약을 맺습니다. 

 

예를 들어 롯데쇼핑은 롯데리츠라는 페이퍼 컴퍼니 자회사를 만든 후, 부동산을 롯데리츠에 매각하고 동시에 임대차계약을 맺어 임차인으로써 롯데백화점 및 롯데쇼핑에서 사용권을 갖습니다. 

 

 

롯데쇼핑(주)

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롯데리츠

 

롯데리츠의 임차인이면서 동시에 대주주이기 때문에 임대료 미지급 걱정 우려가 상당히 줄어들게 됩니다. 임대료의 대부분을 또 배당형식으로 대주주인 롯데리츠가 가져가기 때문이죠. 

 

다만, 세일즈앤리스백의 단점도 존재하는데요.

 

매도자 입장에서는 임대차계약이 만료되는 시점에 임대 계약을 연장하거나 다시 재매입을 해야한다는 선택을 해야하기 때문입니다. 어쩔 수 없이 재매입을 해야하는 경우에는 매도시점과 매수시점과의 가격 차이 때문에 큰 손실을 볼 수도 있습니다. 또한 임대계약을 연장할 경우에도 매도 당시의 임대계약보다 불리한 계약을 맺을 가능성도 존재합니다. 

 

매입자 입장에서는 임대기간 동안 추가로 매출을 성장시킬 수 있는 방도가 없습니다. 즉, 해당 자산에 대한 매출이 임대수익 외에는 없다는 것입니다. 또한 임대차계약이 만료되는 시점에 자산 가치가 하락할 수도 있다는 리스크 역시 존재합니다.

 

 

트리플넷 리스 (Triple-net lease)

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트리플 넷 리스는 세입자가 부동산에서 발생되는 모든 비용들을 부담하는 리스 계약구조입니다. 임대료, 재산세, 재산보험 이 세 가지를 

 

일반 아파트 거래에서는 전세를 주면 재산세라던지, 보유세, 유지비 등을 집주인이 부담을 하는 경우가 많습니다. 그런데, 상업용 부동산의 경우에는 트리플 넷 리스 계약을 통해 이런 모든 비용들을 세입자에게 전가시킴으로써 소유주는 임대수익에만 신경을 쓸 수 있다는 장점이 있습니다.

 

그러면 세입자한테 너무 불리한 계약구조가 아니냐구요??

 

아닙니다 ! 모든 계약이 그렇듯이 서로 간의 이해가 충족되는 거래입니다.

 

첫째, 임대료가 싸다  !

  -> 모든 비용을 세입자가 부담하기 때문에, 일반적인 임대차계약에 비해서 임대료가 조금 싸다는 특징이 있습니다.

 

둘째, 세입자의 자율성이 보장된다 !

  -> 유지,보수비용 모두 세입자가 부담하기 때문에, 건물 내의 인테리어같은 부분에서 조금 더 자율성을 가지고 업무를 할 수 있다는 특징이 있습니다.

 

트리플넷 구조는 리츠 투자자들에게도 상당히 선호되는 계약인데요. 관리 유지비용 같은 자잘한 것에 신경쓰지 않고 오로지 임대수익 자체에만 집중할 수 있기 때문에 가치평가하기도 수월하고 안정적인 인컴을 예측하기가 훨씬 더 수월합니다.

 

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이번 포스팅에서는 많은 분들이 헷갈려하시는 세일즈앤리스백과 트리플넷리스 구조에 대해서 알아보았습니다 !

 

기업의 유동성을 높이면서 동시에 기존 사업을 영위할 수 있도록 도와주는 세일즈앤리스백 구조와 부동산을 소유하는 데서 발생되는 비용의 대부분을 세입자에게 전가시키는 트리플넷리스 계약 구조가 왜 리츠에 적합한지 이해가 됩니다.

 

일반 아파트 투자는 다주택일 경우에 각종 세금 얽힐 일이 많아 복잡하지만 트리플넷리스 계약 구조를 가진 리츠를 매수하면 이런 걱정을 할 필요가 없어 참 좋다는 생각이 드네요.

 

오늘도 봐주셔서 감사합니다 !