[제이알글로벌리츠] (2) 국내 최초 해외부동산 투자 리츠 !

공모가 기준 배당률이 8%가 목표인 제이알글로벌리츠 !!

 

임차인은 벨기아 정부에, 올해 기준 약 13년이나 임대차계약이 남은 엄청난 규모의 리츠입니다. 

 

저번에 간략하게 기업 연혁 및 지배구조, 수수료구조, 경영진에 대해 알아봤습니다. 

 

 

2021.06.12 - [국내리츠/제이알글로벌리츠] - [제이알글로벌리츠] (1) 국내 최초 해외부동산 투자 리츠 !

 

이번에는 제이알글로벌리츠의 재무분석을 해보겠습니다.

 

제이알글로벌리츠 리스크분석

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(1) 투자부동산 위험

 

공시자료 참고

 

먼저 제이알글로벌리츠가 벨기에 파이낸스 타워를 적정 가격에 매입했는지를 확인하겠습니다.

 

제이알글로벌리츠는 2020년말 기준 빌딩의 공정가치보다 약 15% 가량 싸게 매입을 해 안전마진이 존재합니다. 

 

매입하는데 드는 기타 부대비용을 포함해 보수적으로 추정해도 약 10% 싸게 매입했다고 예상이 가능합니다. 

 

또한 취득원가 대비 LTV는 약 60%로 안정적인 수준이며 공정가치 대비해서는 약 50% 정도이기 때문에 LTV는 양호한 편으로 판단됩니다. 

 

 

담보대출 금리 또한 1.05%로 매우 낮은 금리로 자금 조달했음을 알 수 있습니다.

 

하지만, 최종만기일이 2024년 12월 31일로 3년 후 재연장 시기에 금리가 현재보다 높을 경우 이자부담이 커져 배당금이 줄어들 리스크는 존재합니다. 

 

 

(2) 환위험 점검

 

제이알 글로벌리츠는 해외 부동산을 보유하고 있기 때문에 어쩔 수 없이 환위험에 노출됩니다.

 

하지만, 부동산을 매입하는 데 필요한 부채 역시 유로로 조달을 했기 때문에, 자산 부채 통화 미스매칭으로 인한 환 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

 

그럼에도 불구하고, 임대료 자체는 유로로 받아 환전해 국내 투자자에게 배당으로 지급하므로 환율이 떨어질 경우 배당금이 감소할 위험이 존재합니다. 

 

현재 하나은행과 환 헷지 계약으로 임대료 지급 변동폭은 작으나 계약 기간이 짧아 향후 환위험에 노출될 가능성이 있습니다.

 

마찬가지로 임대차계약이 만료된 이후 자산을 청산해야 하는 시점에 환율이 떨어질 경우에도 배당금이 감소할 위험이 존재합니다. 

 

유로 환율 차트

 

현재 환율은 10년 차트 기준상 평균점에 있으며 오랜 기간 동안 환율 변동 폭이 기타 통화에 비해 안정적임을 확인할 수 있습니다.

 

통상적으로 금융위기가 발생해 자산 가격이 떨어질 경우에 환율이 상승합니다. 이 때 상승한 환율이 떨어지는 자산 가격의 일정 부분을 헷지합니다. 

 

제이알글로벌리츠는 자산을 공정가치 대비 10%가량 할인해서 매입했고, 유로로 매입한 자산이기 때문에 오히려 자산가격이 떨어질 경우에 국내 부동산자산보다 안전하다는 장점이 있다고 생각합니다. 

 

 

(3) 임대료 미지급 리스크 점검

 

제이알글로벌리츠의 임차인은 벨기에 연방정부로써 3대신용평가사가 책정한 신용등급이 매우 높아 미지급리스크는 매우 낮은 것으로 판단됩니다.

 

또한, 제이알글로벌리츠의 중대한 계약 위반이 있지 않는 이상, 임차인은 파이낸스 타워에 대한 임대차계약을 중도해지 할 수 없게 되어있습니다. 

 

 

제이알글로벌리츠 성장성

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(1) 부동산 매입을 통한 성장

 

올해 1분기 제이알글로벌리츠는 제28호제이알리츠의 지분을 100% 매입했습니다. 자리츠를 통해 자산편입을 곧 시도할 것으로 보이는데요. 

 

올해 3월 주주총회 건을 보면 추가 부동산을 매수하기 위해 3,000억원까지 차입할 용의가 있음을 확인 가능합니다.

추가 유상증자를 하지 않고 매입을 할 지는 잘 모르겠네요. 

 

리츠공시시스템에서 뉴욕 맨하탄에 있는 빌딩의 지분을 매입할 것으로 확인이 됩니다만, 정확한 사항은 공시가 나와봐야 알 수 있을 것 같습니다. 

 

제이알투자운용 경영진의 행보를 보았을 때, 자산 편입을 꾸준히 하며 주주가치 제고에 힘을 쓸 것임을 짐작 가능합니다.

 

 

(2) 임대료 인상을 통한 성장

 

현재 파이낸스 타워의 임대료는 벨기에 건강지수(Health Index)와 연동됩니다. 

 

벨기에 건강지수란 벨기에 통계청이 매월 고시하는 통계수치로, 소비자물가지수(CPI)에서 주류, 담배, 기름 등의 항목을 제외한 수치입니다.

 

사실, 임대료 인상을 통한 배당 성장을 기대하기는 힘든게 워낙 저물가 시대이기 때문입니다. 인플레이션 헷지가 된다는 점에서 만족해야할듯 합니다. 

 

실제로 벨기에의 경우 건강지수는 약 20년간 연평균 1.84%만.. 상승했습니다.

 

 

제이알글로벌리츠 배당수익률, 배당금

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제이알 글로벌리츠는 2020년 8월에 상장해, 당해 연말에 25,337,000,000원의 배당을 실시한 바 있습니다. 주당 153원입니다.

 

 

2021년 3월 주주총회 건을 확인하면 올해 배당은 약 174원 정도로 전년 대비 약 13%가 상승한 수치입니다.

 

작년 8월에 상장했기 때문에 작년 배당금이 적어서 올해 크게 성장한 것처럼 보이는 것이지 펀더멘탈이 바뀌어서 배당금이 증가한 것으로 보기는 어렵습니다. 

 

또한 174원은 투자설명서에 공시한 7.75% 배당률보다 하회합니다. 벨기에 건강지수 상승이 작년 코로나로 더뎠기 때문입니다. 

 

그래도 여전히 국내리츠 중에는 배당을 제일 많이 주는 제이알글로벌리츠.

 

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이번 포스팅에서는 국내 리츠 중 배당을 제일 많이 주는 제이알글로벌리츠에 대해 알아봤습니다.

 

알면 알수록 매력적인 리츠라 느껴집니다.

 

다만, 수수료 문제가 타 국내리츠에 비해 복잡하고 환위험에 노출되어있다는 단점 때문에 선뜻 손이 안가는 것도 사실이네요.

 

뛰어난 경영진, 국내 최고 고배당리츠, 해외리츠를 고려하신다면 제이알글로벌리츠는 좋은 종목이 될 것 같습니다.

 

읽어주셔서 감사드리고, 댓글은 언제나 환영입니다.