[롯데리츠] 꾸준히 자산 편입하는 국내 최대 우량 리츠 ! / 배당수익률, 배당금

최근 리츠에 대한 관심세가 심상치 않습니다. 작년 이후로 기술주를 필두로 한 성장주와 코인에 대한 자금이 서서히 가치주와 리츠주에 몰리고 있는 듯 합니다. 

 

특히 리츠는 실제 인플레이션을 임대료율에 반영을 시키기 때문에 인플레이션 헷지 수단으로서의 투자 메리트가 존재해 주가가 더욱 크게 상승하고 있는데요. 

 

이번 포스팅에서 알아볼 롯데리츠는 국내에 존재하는 리츠들 중 경영진의 로드맵에 따라 가장 충실히 자산편입을 진행하고 있는 종목입니다.

 

기존 상장 당시 지방에 위치해 입지가치가 떨어진 롯데마트를 보유하고 있다는 이유로 평가를 박하게 받았었습니다.

 

하지만 작년 들어 수도권에 입지가 좋은 자산들을 편입함과 동시에, 김포에 위치한 물류센터까지 편입해, 롯데쇼핑이 보유한 상업부동산뿐만 아니라 계열사들의 부동산까지 편입할 수 있음을 보여줘 더욱 기대를 받고 있는 종목입니다. 

 

 

롯데리츠 기업개요

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(1) 연혁

출처: 롯데리츠

• 2019년 롯데쇼핑의 출자로 롯데리츠는 설립되었습니다.
• 당해 5월에 롯데백화점 강남점을 매입하고 동시에 롯데쇼핑이 책임임차인인 세일즈앤리스백*으로 영업을 시작하게 되었습니다.
• 당해 7월에 국내 리츠 사상 최초로 담보부사채를 1,700억원 가량 매우 낮은 금리로 발행하며 세간의 관심을 끌었습니다.
• 그 후 당해 10월에 지분의 롯데쇼핑이 50% 나머지를 기관과 개인투자자들이 가지는 구조로 유가증권시장에 상장하게 되었습니다.
• 이후 올해 3월에 추가 자산을 편입해 자산규모가 2.3조원이 되는 국내 최대 규모의 리츠가 되었습니다.

* 세일즈앤리스백이란?

2021.06.08 - [국내리츠] - [리츠용어] 세일즈 앤 리스백, 트리플넷이 뭔가요?

 

(2) 지배구조  및 위탁수수료

출처: 롯데리츠

롯데리츠는 페이퍼 컴퍼니로 실질적인 자산 관리는 롯데AMC에 위탁하고 있습니다. 국내 대부분의 리츠는 롯데리츠처럼 페이퍼컴퍼니 형식이고 자산관리를 자산운용사에서 하고 있습니다. 

 

그렇기 때문에 국내 리츠는 자산관리회사에 지급하는 수수료가 어느 정도인지 파악하는 것이 매우 중요합니다.

 

롯데리츠는 자산 매입 당시 매입금액의 0.4%를 롯데AMC에게 지급하고 있으며 운용수수료는 0.2%, 매각수수료는 0.7% 매각성과수수는 매각차익의 10% 정도로 기타 국내리츠들에 비해 저렴한 편입니다. 

출처: 전자공시시스템

 

(3) 투자자산

 

• 총 14개 점포를 보유하고 있으며 보유하고 있으며 보유자산의 LTV가 50% 미만이라 기타 국내리츠에 비해 금리 인상에도 변동성이 적을 것이라고 생각됩니다.
• 또한 책임임차인으로 롯데쇼핑과 롯데글로벌지스가 들어섰기에 공실률도 0%로 공실률 걱정도 할 필요가 없습니다.
• 최근 편입된 투자자산의 경우 수도권 편입자산 비중이 매우 높아 향후 임대차계약 만료시에도 높은 입지가치를 가질 것으로 판단됩니다.

 

 

롯데리츠 하이라이트

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국내 공모리츠의 관심도 증가 

• 최근 인플레이션 이슈와 함께 국내리츠에 대한 관심세가 커지고 있습니다. 
• 또한 올해초 고배당주들의 주가 역시 크게 상승해 배당을 높게 주는 종목이 리츠말고는 남아있는게 많이 없어 향후 단기적으로도 주가가 상승할 여지가 보입니다.

안정적인 책임 임차인 제도

• 롯데리츠의 책임임차인은 대주주인 롯데쇼핑(주)입니다. 대주주가 임차인으로 들어서기 때문에 임대계약 기간 동안 임대료를 미지급받을 가능성이 희박합니다.
• 또한 롯데쇼핑이 보유하고 있는 자산에 대한 우선매수협상권을 가지고 있어 조금 더 유리한 위치에서 싸게 자산을 매입할 수 있다는 특징이 있습니다. 

높은 신용등급을 기반으로 한 차입조건

• ​롯데쇼핑이 대주주이자 책임임차인이기 때문에 2019년 신용등급 AA-를 부여받은 바 있습니다.
• 이를 통해 담보부사채 및 담보대출 등 다양한 재원조달이 가능해져 평균 차입금리가 액면가로 2.05% 수준입니다. 이랜드리테일을 임차하고 있는 이리츠코크렙과 비교시(약 3.2%) 매우 유리한 조건임을 알 수 있습니다. 

 

 

롯데리츠  배당수익률

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리츠의 경우, 배당성장은 크게 자산 편입, 임대료 인상, 차입금리 인하 등을 통해 이루어집니다.

 

롯데리츠는 기타 국내리츠 중 가장 적극적으로 자산 편입을 해 성장을 시도하는 리츠입니다. 덕분에 운용실적은 견고하게 상승 중에 있습니다. 

출처: 롯데리츠

리츠의 배당은 대략적으로 감가상각비 + 임대료라고 생각하시면 되겠습니다. 

 

당사 추정에 따르면 올해 역시 배당금 증가가 일정부분 있을 것으로 예상됩니다. 다만 추가자산을 유증을 통해 편입했기 때문에 일시적으로는 배당금 하락이 있을 수도 있겠습니다. 

 

매 반기마다 꾸준하게 배당금 지급 계획에 맞게 배당금을 지급했다는 점은 높게 살만하겠죠?!

 

올해 역시 평균 약 6%의 배당금을 줄 것으로 예상됩니다.

 

 

롯데리츠  성장 전략

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• 롯데리츠는 롯데쇼핑의 자산뿐만 아니라 기타 계열사들의 자산. 예컨대 롯데글로벌로지스의 자산 및 오피스, 데이터 센터 등 그룹사 자산 추가편입으로 자산 포트폴리오를 강화할 예정입니다.
• 현재 2.4조원의 자산 규모를 가진 롯데리츠가 향후 10년 내에 10조 이상의 자산을 가지게 된다면, 주가는 현재 매우 저평가라고 여겨집니다. 배당금의 증가가 얼만큼 될지 가늠이 되지가 않습니다.
• 참고로 롯데쇼핑은 현재 80개의 자산을 보유하고 있으며, 롯데글로벌로지스는 9개의 자산을 보유하고 있습니다. 롯데리츠는 이 89개의 자산에 대한 우선매수협상권을 가지고 있어 장기적으로 우량한 자산의 성장 모멘텀을 확보하고 있습니다.

 

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이번 포스팅에서는 롯데리츠에 대해서 알아보았습니다.

 

롯데쇼핑 및 롯데글로벌로지스의 자산을 안정적으로 싸게 매입해 다시 그룹사에게 임차하는 사업인 세일즈리스백 방식으로 매우 안정적으로 사업을 영위하고 있는 롯데리츠. 

 

차후에는 롯데가 보유하고 있는 부동산도 매입해 임대를 주는 상상도 해봅니다. 롯데호텔이라던지 롯데 시그니엘이라던지 ^^ 

 

향후 파이프라인이 매우 기대되는 기업입니다 ! 

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본 글은 투자 조언이 아니며 공부한 내용을 기록하는 공간입니다.