[리얼티인컴] 리얼티인컴의 한계. 이를 해결하기 위한 경영진의 타개책 / 배당금

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리얼티 인컴은 배당투자자들 사이에서 필수로 인식될만큼 인지도가 높은 종목입니다. 94년 상장 이래로 투자자들에게 꾸준하게 수익을 가져다 주고 있는데요. 

 

배당 재투자 가정시 연평균 15.4%의 수익을 가져다 줬고, 하락 변동성도 S&P 500 기업 중 가장 낮은 축에 속할 뿐더러, Beta값도 매우 낮아 분산투자 목적으로도 적합합니다.

 

왜 다들 근본주라 하는 지 납득이 됩니다. 

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현재까지 리얼티인컴이 사업을 얼만큼 잘 영위해 왔는지는 재무제표, 경영진의 태도에서 충분히 파악 가능합니다.

 

이를 통해 앞으로도 경영진이 바뀌지 않는 이상 재무구조에 신경 쓰면서, 임대 사업을 잘 해나갈 것이라고 예측할 수 있습니다.

 

그런데, 리얼티 인컴이 앞으로도 과거만큼 성장을 할 수 있을까요?

 

우리는 채권자가 아닌, 지분에 투자하는 투자자입니다. 다시 말해서 원금과 이자를 만기에 제때 상환할 수 있는가를 파악하면 되는 채권자와는 기업을 판단하는 기준이 달라야 합니다. 주주는 채권자와 달리 성장성을 중요시 여겨야 합니다. '지금보다 더 미래에 잘 벌 수 있는가'에 초점이 맞춰져야 한다는 것입니다.

 

워렌버핏이 ROE를 중요시 여겼던 이유도 이와 같습니다. 기업의 가치가 계속 성장해야 투자자가 보유한 지분의 가치도 상승할 것이기 때문입니다.

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오늘은 그래서 다른 분들이 이미 자세히 설명해주신 리얼티 인컴의 장점이 아닌 단점 또는 한계에 대해서 포스팅을 하려고 합니다.

 

리얼티인컴 - 리츠의 한계

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먼저 간략히 리얼티 인컴의 비즈니스 모델을 요약하자면, 아래와 같습니다. 엄청 단순합니다.

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(1) 유증, 담보대출, 사채을 통한 공모자금 조달 -> (2) 부동산 인수 및 보유 부동산 임대료 인상 -> (3) 임대수익 발생 -> (4) 배당지급

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따라서 리얼티인컴은 성장하기 위해서, (1) 부동산 매입수를 계속 늘리고, (2) 임대료를 꾸준히 인상시키며, (3) 임대차계약을 꾸준히 유지시켜 공실률을 최소화해야 한다는 것을 알 수 있습니다. 

 

리얼티인컴 사이트에만 들어가봐도 리얼티 인컴은 현재까지 위 3가지 활동을 매우 매우 매우 매우 매우 잘해왔고, 앞으로도 잘 할 것이라고 추측을 해볼 수가 있습니다.

 

 

그런데, 부동산은 유형자산이기 때문에 필연적으로 한계수익이 체감하는 문제가 발생합니다.

 

1994년 상장 당시 리얼티인컴이 소유한 부동산은 630개였고, 2020년말 기준 약 6,600개가 됩니다. 즉, 26년 간 부동산 약 6,600개를 더 매입한 것입니다.

 

부동산 규모는 10배 성장했고 주가도 그에 맞게 $8.5에서 60달러 근방대로 8배 넘게 성장했습니다. 배당재투자 가정 시 투자자가 얻은 수익은 훨씬 더 클 것으로 예상됩니다. 

 

임대료가 인플레이션을 헷지해주고, 리얼티인컴이 소유한 부동산의 점유율 및 공실률 유지를 지금과 같이 경영진이 잘 유지한다고 가정했을 때, 근 26년간 매수한 부동산 6,000개를 더 매입해도 리얼티인컴의 부동산 규모는 '2배'밖에 안 늘게 됩니다.

 

다시 말해서 리얼티인컴이 2배 더 성장하려면 어림잡아 6,600개를 더 매입해야 한다고도 해석이 가능합니다. 

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네.

 

26년 동안 매입해온 부동산 규모보다 더 많은 규모의 부동산을 인수해야 지금의 2배 성장이 가능하다고 어림잡아 예상 가능합니다..

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6600개... 6600개...

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이를 경제학 용어로는 한계수익이 체감한다고 표현합니다. FFO의 성장이 전과 같지는 않을 것이라고도 생각할 수 있습니다.

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아래 표는 94년 이래로 매년 리얼티 인컴이 인수한 부동산 수입니다.

꾸준히 부동산 보유 수가 증가했다는 것을 확인 가능합니다.  

위는 리얼티인컴이 매년 인수해온 부동산의 수입니다.

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정리하자면, 리얼티 인컴은 매년 평균 229.15개를 인수했고, 최근 5개년 평균 431.2개를 인수했습니다.

 

앞으로 매년 550개씩 인수한다고 쳐도 꼬박 12년이 걸린다. '12년에 2배 성장'

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아래는 FFO/share 상승률과 부동산 보유 증가율 관계를 나타냅니다. FFO 상승률이 반드시 주가 상승에 반영되는 것은 아니나 배당성장에 반영이 되기 때문에 장기적으로 FFO를 계속 상승시켜야 주가는 상승합니다.

 

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리얼티인컴 - 글로벌 확장 및 합병을 통한 성장

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리얼티인컴은 이런 성장의 한계를 깨기 위해 두 가지 전략을 이행하고 있습니다.

 

(1) 글로벌 확장

• 리얼티인컴 경영진은 타개책으로 글로벌 확장을 시도 중인 것으로 보입니다. 영국에 투자한 Sainsbury's가 그 예. 
• 2021년 1분기를 마지막으로 미국 전 주에 부동산을 가진 회사가 되었습니다. 

 

코카콜라와 맥도날드 체인점이 전 세계에 깔렸던 것처럼 리얼티인컴 소유 부동산이 미국, 영국을 넘어서 중국, 인도 등에도 진출해서 폭발적인 성장을 기대해 볼 수 있을까? 

 

여기서부터는 투자자의 상상의 영역이 되어버립니다. 주식투자가 재밌는 이유도 이것이라고 생각합니다. 조금 더 명확화게 상상해보기 위해 CEO의 인터뷰 및 리얼티인컴의 비전에 대해 이해하기 위해 정보를 찾는 수 밖에 없습니다. 

 

만약 리얼티인컴이 땅이 넓고 꾸준한 부동산 수요가 있는 유럽, 중국, 인도에도 진출하게 된다면, 과거와 같이 지속적인 성장을 차후 계속 할 것이라고 상상을 해볼 수 있을 것이고 아니라면 앞으로의 기대수익률을 많이 낮춰야 할 것입니다.

 

(2) M&A

• 리얼티인컴은 올해 리테일 부동산을 보유하고 있는 리츠인 VEREIT과의 합병을 발표함으로써 또 다른 성장 가능성을 보여주었습니다.
• 이를 통해 2021년에는 즉각적인 AFFO 성장을 도모할 수 있게 됐고, 자산의 규모 측면, 분산 측면에서도 우월한 성장을 이끌어냈습니다.

• 리얼티인컴은 매우 높은 신용등급을 가진 우량한 기업으로써 양질의 자산을 보유한, 그러나 신용등급이 낮은 리츠 기업을 인수하면서 부채 리파이낸싱을 통해서도 배당금 성장을 이뤄낼 수가 있습니다. 

 

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지금까지 리츠 주식들이 가진 한계와 이를 타개하기 위한 리얼티인컴 경영진의 행보에 대해 간략하게 알아봤습니다.

 

우수한 경영진이 기업을 이끌어 간다는 말은 리얼티인컴을 보면 알 수가 있습니다. 

 

소시민인 저같은 개인투자자가 이런 거대한 기업의 어깨에 올라탈 수 있다는 것은 어찌보면 큰 행운이라고 생각합니다 ^^

 

감사합니다.