[리츠용어] 'FFO와 NAV'

리츠투자를 하다보면 가치평가 할 때 FFO라던지, NAV라는 용어를 자주 접하게 됩니다.

리츠는 공모자금을 조달해 부동산을 매입 후 수취하는 임대료의 대부분을 주주에게 분배하는 사업구조를 가집니다.

그래서 당기순이익 대비 배당성향이 100%가 넘는 경향을 보이는데요.

오늘 설명드릴 FFO를 이해하시면 왜 100%가 넘는 지 이해가 되실 거예요

도대체 FFO와 NAV는 무엇일까요?

지금부터 한 번 알아볼게요 !

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FFO(Fund From Operation)

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FFO는 한국말로 사업운영수익으로 번역됩니다 ! 사실 번역으로는 직관적으로 이해가 안되는 게 사실입니다.

앞서 리츠는 부동산을 '매입' 후 수취하는 임대료를 주주에게 분배하는 사업구조를 가지고 있다고 말씀드렸는데요 :)

부동산같은 유형자산은 기본적으로 회계상에서 감가상각하여 비용처리를 합니다.

예를 들어 5억에 부동산을 매입하고 5년간 해당 부동산을 사용할 계획이라면 매년 1억씩 비용이 나간다고 가정을 하는 것이죠.

그래서 손익계산서는 이렇게 감가상각비같은 비현금흐름을 포함합니다.

그런데, 부동산의 가치는 주요 요지라면 시간이 지날수록 오르면 올랐지 더 떨어지지는 않잖아요?

더군다나 리츠는 임대료를 그대로 주주한테 주는데, 감가상각비까지 떨어서 산출된 당기순이익은 주주가 받게 될 금액을 정확하게 측정하지 못하는 문제가 생깁니다.

당기순이익에 감가상각비를 더 해 실제 리츠가 받는 현금흐름을 보자라는 개념으로 나온 것이 이 FFO입니다.

이전에 포스팅한 제이알글로벌리츠 예시를 들어볼게요

제이알글로벌리츠 2020년 하반기
당기순이익	15,149,976,623
감가상각비	11,706,127,780
FFO	26,856,104,403
실제배당액	25,337,000,000
FFO/실제배당액	94.34%

2020년 하반기 제이알글로벌리츠의 당기순이익은 약 150억이었습니다.

이 당기순이익에 실제로는 현금으로 빠져나가지 않은 감가상각비 110억 가량을 더해주면 약 260억원 정도가 FFO라고 계산이 가능한 거죠.

즉, 제이알글로벌리츠가 2020년 하반기에 각종 현금성지출을 빼고 손 안에 들어온 임대료가 260억원이라는 말씀 !

실제 배당액이 253억 정도니 FFO의 대부분을 배당금으로 지급하는 것도 역시 확인 가능합니다 :)

이 FFO를 통해 서로 다른 리츠 간 가치평가를 하게 되는데요. 일반 기업을 가치평가할 때 사용되는 PER와 많이 유사합니다.

상대적으로 비교하기 위해 시가총액에 FFO를 나눠 비교해보는 것이죠

예를 들어 리얼티인컴의 P/FFO는 20이라면, 이는 현재 기업을 시가총액에 인수했을 때, 현금을 회수하기 위해서 약 20년이 걸린다는 뜻으로도 이해할 수가 있습니다.

그런데 비슷한 사업구조를 가진 스토어 캐피탈의 P/FFO는 5라면 STOR가 가치 측면에서 좀 더 매력적이라고도 판단을 할 수도 있겠죠 !

NAV(Net Asset Value)

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NAV는 한국말로 순자산가치로 번역됩니다.

순자산가치는 말그대로 공정가치로 계산된 자산에서 부채를 뺀 순자산의 가치를 말합니다.

흔히 기업 가치평가에서 이용되는 시가총액에서 장부가치를 나눈 값인 PBR은 '장부가치'를 이용하는 반면에, NAV는 '공정가치'를 이용한다는 점에서 차이가 있습니다.

왜 공정가치를 이용할까요?

앞서 FFO 개념을 설명하면서, 모든 유형자산은 회계상으로 감가처리가 되어야 한다고 말씀을 드렸습니다.

실제로 유형자산의 대부분은, 예컨대 기계는 노후화가 되어 5년 뒤에 쓸모가 없어지기 때문에 감가처리한 장부가치로 계산하는 것이 좀 더 합리적일 것입니다.

그런데, 부동산의 가치는 사실 감가되지 않을 뿐더러 오히려 시간을 두고 상승하기까지 합니다.

또한 리츠는 보유한 부동산을 매각 해 차익을 얻기도 하는데요.

그래서 기업이 보유한 기계 및 자산을 가상으로 다 매도했을 때의 금액을 시가총액과 비교하는 PBR보다 리츠에 있어서 NAV가 더 중요한 것입니다 ! :)

매 반기/분기 별로 실시되는 감정평가를 통해, 실제 부동산 가치 대비 얼만큼의 밸류를 받고 있는지 한 눈에 이해가 가능합니다.

이리츠코크렙의 예시를 들어볼게요.

이리츠 코크렙은 올해 3월 말 기준 보유하고 있는 자산의 공정가치는 약 8477억원 정도입니다.

반면 차입금은 약 4167억원 정도이므로 NAV는 약 4309억원 정도로 계산을 해볼 수 있습니다.

2021년 6월 15일 종가 기준으로 현재 시가총액이 약 4,067억원입니다.

임대료를 제외하고 오늘 당장 이리츠코크렙이 보유한 부동산을 다 팔아도 242억원이라는 돈이 주주에게 돌아간다는 말로도 이해하실 수 있겠습니다.

즉 P/NAV가 1보다 낮은 것이죠 :)

이렇게 NAV를 이용하면, 올해초 이리츠코크렙의 가격이 5천원 초반일 때, 얼만큼 안전마진이 있었는지 판단을 할 수가 있게 됩니다.

임대차계약기간 동안 배당을 받다가 계약이 끝날 무렵 재연장이 안되어 매각을 하더라도 최소한의 원금은 보장받을 수가 있었던 가격이었다고도 해석이 가능하겠죠 !

물론 이건 제 주관적 의견입니다 ㅎㅎ

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이번 포스팅에서는 리츠용어인 FFO와 NAV에 대해서 다뤄봤는데요

이 두 가지만 알고 계셔도 비싼 리츠와 싼 리츠를 구별하는 데는 문제가 없다고 개인적으로는 생각합니다 :)

댓글은 언제든지 환영이며 다음에도 좋은 정보로 찾아오겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다 !