[이리츠코크렙] (3) 입지 탄단, 고배당 리츠 !

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안녕하세요 !! 

 

최근 경제 재개 기대와 함께 가격이 급상승한 이리츠코크렙 !!! 공모가 대비 배당률이 8.2%가 됩니다.

 

이리츠코크렙은 특히 수도권 역세권에 위치한 아울렛을 보유하고 있어 임대차계약기간이 만료시에도 높은 매각차익을 얻을 수 있는 종목인데요.

 

저번 포스팅부터 이어 작성하고 있으니 궁금하신 분들은 시리즈 별로 참고 부탁드립니다 ㅎㅎ

 

2021.05.31 - [국내리츠] - [이리츠코크렙] (1) 입지 탄탄, 고배당 리츠 !

[이리츠코크렙] (1) 입지 탄탄, 고배당 리츠 !

2021.06.02 - [국내리츠] - [이리츠코크렙] (2) 입지 탄탄, 고배당 리츠 !

[이리츠코크렙] (2) 입지 탄탄, 고배당 리츠 !

 

 

오늘은 이리크코크렙이 가진 리스크에 대해 분석을 해보려고 합니다.

리스크는 크게 임대계약만기 리스크, 부실자산 편입 리스크, 배당중지 리스크, 배당성장 가능 리스크 등으로 분류될 수 있겠습니다.

 

 

임대계약 만기 리스크

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통상적으로 부동산은 임대계약이 끝나면 연장되지 않는 이상, 해당 부동산을 팔거나 다른 목적으로 활용해야 합니다.

- 따라서 건물의 가치(NAV)가 매우 중요합니다.

 

이리츠코크렙이 보유한 점포들은 모두 지하철 역세권에 위치하고 있습니다.

 

게다가, 대단지 아파트 배후수요를 끼고 있어 이랜드리테일의 상위권 매장입니다.

 

이런 점을 고려했을 때, 이랜드리테일과의 임대계약이 만료되더라도 충분히 타 용도로 전환, 개발될 잠재력이 높은 자산가치를 가진 자산임을 알 수 있습니다. 즉, 입지의  가치는 여전하다는 것입니다.

 

아래 사진을 보시면, 2019년 탁상감정가는 9,070억원이고 2020년 12월 4일 기준 이리츠코크렙의 시총은 4,263억원으로 차입금을 고려해도 P/nav(자산가치 대비 가격)가 1보다 낮습니다.

 

부실자산 편입 리스크

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한 권으로 끝내는 배당주 투자 저자에 따르면,

 

국토부는 이리츠코크렙이 추가 자산을 편입할 경우, 매출액 상위 30% 내의 자산만 편입하도록 할 것이고 가격도 적정 가격인지 심사할 것이라 했다고 합니다.

 

또한. 이리츠코크렙의 주요 주주인 KB증권 등이 동의해야만 자산 편입이 가능하기 때문에, 이리츠코크렙의 지분 75%를 가진 이랜드리테일 홀로 결정할 수 없게 구조가 짜여진 셈이라고 합니다. 

 

이리츠코크렙의 한 경영진은 "이랜드리테일은 결정하는 데 있어 투표권이 한 장밖에 없고, 다른 투자자나 국토부 등의 동의를 받아야 한다"라고 공식 답변한 바 있습니다.

 

배당중지 리스크

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3개 자산은 16년, 2개 자산은 20년의 장기 마스터 리스 계약의 특성상 기존 예상치에서 배당금이 변동될 가능성은 희박합니다.

 

설사 계약 변경 을 한다 해도 이는 주총 의결 사항이 됩니다. 특히 중대한 의사 결정으로 간주되는 경우, 이리츠 코크렙의 지분 75%를 보유한 앵커, 이랜드리테일의 의결권은 없기 때문에 주주에게 불리한 사항이 주총을 통과할 가능성은 낮습니다.

 

배당성장 리스크

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이리츠코크렙은 이랜드와의 임차를 통해 리스기간 동안 임대료가 삭감될 위험은 미약한 반면에 추가적인 부동산 매입을 하고 있지 않기 때문에 주당 FFO 성장률을 통해 배당성장을 예측하는 것보다는 주당 보유 자산의 가치(P/NAV)를 통해 가치평가를 하는 것이 좀 더 합당합니다.

 

추가적인 매입이 당분간 진행될 것으로 보이지 않기 때문에 임대료 상승 또는 리파이낸싱을 통한 금리 인하를 제외하고서는 배당성장을 기대하기는 어렵습니다.

 

 

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지금까지, 이리츠코크렙이 가진 리스크에 대해 분석해보았는데요

 

다음 장에는 이리츠코크렙의 적정가치를 분석해보는 글을 작성해보겠습니다. 

 

감사합니다 ^^