[이리츠코크렙] (4) 입지 탄탄, 고배당 리츠 !

안녕하세요 !!

공모가 대비 배당률이 최근 8.2%가 된 이리츠 코크렙 !!

특히 수도권 역세권에 위치한 아울렛을 보유하고 있어 임대차계약기간이 만료시에도 높은 매각차익을 얻을 수 있는 종목인데요.

저번 포스팅부터 이어 작성하고 있으니 궁금하신 분들은 시리즈 별로 참고 부탁드립니다 ㅎㅎ

[이리츠코크렙] (1) 입지 탄탄, 고배당 리츠 !

안녕하세요 ^^ 최근데 리파이낸싱 성공 기사와 함께 가격이 급상승한 이리츠코크렙 !!! 공모가 대비 배당률이 8.2%가 됩니다. 아쉽게도, 최근에는 가격이 많이 올라 시가 대비해서는 6% 정도 밖에

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[이리츠코크렙] (2) 입지 탄탄, 고배당 리츠 !

안녕하세요 !! 최근 경제 재개 기대와 함께 가격이 급상승한 이리츠코크렙 !!! 공모가 대비 배당률이 8.2%가 됩니다. 아쉽게도, 최근에는 가격이 많이 올라 시가 대비해서는 6% 정도 밖에 되지 않

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오늘은 이리크코크렙의 배당성장 여부를 파악한 후 적정가치를 추정해보고자 합니다.

리츠의 경우 배당성장은 크게 부동산 매입, 임대료 상승, 차입금리 인하 등을 통해 이루어 질 수 있습니다

각각 하나씩 살펴 보겠습니다.

사업계획에 따르면, 신규 자산을 편입할 예정이라고는 하지만, 최근 코로나로 인한 이랜드리테일의 영업 환경 악화로 근 시일 내에는 이루어질 것으로 보이지 않습니다.
따라서 부동산 매입을 통한 배당성장은 없다고 가정하겠습니다.

이리츠코크렙은 전년도 CPI(소비자물가지수) 상승률만큼 익년도 임대료가 상승하는 고정계약 구조를 가지고 있습니다. 따라서 최소한 인플레이션만큼은 헷지하는 배당성장을 기대해볼 수 있습니다.
현재 인플레이션율 평균이 2%임을 고려해 매년 약 1.5% 임대료가 상승한다고 가정하겠습니다.

이리츠코크렙은 2018년 상장 당시 조달했던 담보대출 금리가 4.0% 근방입니다. 이후 이랜드리테일의 신용평가 등급이 1차례 상향됐고, 저금리 영향이 반영돼 얼마 전 리파이낸싱을 진행해 배당여력이 상승했습니다.
모회사와 자회사 둘다 리파이낸싱이 성공하며 기존 350원의 배당에서 약 410원까지 상승할 예정임을 밝힌 바 있습니다.
다만, 지금 금리보다 더 낮은 차입금리를 유지하기 힘들고 기타 다른 배당성장 가능성이 없기 때문에 다른 리츠에 비해 금리변동이 배당금 지급여력에 끼치는 영향이 큰 편입니다. 이 점은 투자자들께서 반드시 유의하셔야 합니다 .

→ 정리하자면, 현재로서는 임대료 상승을 통한 배당금 성장을 기대할 수 밖에 없습니다.

이리츠코크렙의 투자포인트는 안정적인 배당도 배당이지만 자산의 우수한 입지조건이 유리해 높은 개발가능성이 있기 때문에 유망한 종목입니다.

하지만, 임차계약이 만료되는 시점에서의 자산 가치를 개인투자자가 추정하는데는 어려움이 있습니다. 평촌에 위치한 아울렛의 공정가치측정이 매월 이루어지지 않을 뿐더러 정보를 구하기가 힘들기 때문입니다.

따라서, 자산가치를 통한 적정가치를 추정하는 것 보다는

이리츠코크렙이 보유한 5개 자산이 이랜드리테일의 주요 매출 수입원이라는 점을 고려해, 임대차계약이 계속 연장된다고 가정하는 것이 좀 더 합리적일 것입니다.

리파이낸싱 성공과 함께 21년 지급 배당금이 연410원 정도가 될 것으로 확실시 되었습니다.

따라서 내년 배당금이 410원, 배당성장률은 1.5% 요구수익률은 7%로 가정을 하고 계산했을 때

이리츠코크렙의 현재 적정가치는 7454원입니다.

현재 가격이 6,750원 이므로 현재 10% 가량 할인되어있다고 예상이 가능합니다.

다만, 금리가 초저금리기 때문에 언제든지 금리가 상승시를 대비해 현재 적정가치에서 조금 더 다운시켜 보수적으로 추정한다면 현재 10%가량 할인된 가격이 적정가치라고 생각할 수도 있겠죠.

매년 시가 대비 6%의 배당금을 주는 종목. 매년 기대수익률 7% 이상은 벌어갈 수 있을 종목. 향후 자산가치가 중요하다 생각하신다면 이리츠코크렙에 투자를 해도 괜찮을 것 같습니다.

지금까지, 이리츠코크렙이 가진 적정가치에 대해 분석해보았습니다.

감사합니다 ^^

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