[이리츠코크렙] (1) 입지 탄탄, 고배당 리츠 !

안녕하세요 ^^

최근데 리파이낸싱 성공 기사와 함께 가격이 급상승한 이리츠코크렙 !!! 공모가 대비 배당률이 8.2%가 됩니다.

아쉽게도, 최근에는 가격이 많이 올라 시가 대비해서는 6% 정도 밖에 되지 않지만 여전히 고배당을 주는 리츠 주식입니다 !!

이리츠코크렙은 특히 수도권 역세권에 위치한 아울렛을 보유하고 있어 임대차계약기간이 만료시에도 높은 매각차익을 얻을 수 있는 종목인데요.

이번 장에서는 간략하게 기업소개를 하고, 다음 장에 업황 및 주요 리스크 그리고 적정가치 산출을 해보겠습니다.

1. 기업소개

이리츠코크렙은 이랜드가 운영하는 점포 5개로부터 임대수익을 얻는 리츠입니다. 리츠 투자자들에게 유명한 리얼티인컴과 같은 트리플넷(Triple-net) 구조로, 인건비나 자산가치 상승에 따른 세금 부담은 임차인에게 전가되는 특징을 가지고 있습니다.

이리츠코크렙은 3개의 점포(NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛 일산/평촌점)을 직접 보유하고 있는 페이퍼 컴퍼니로, 자산관리는 (주)코람코자산신탁에서 하고 있습니다. 또한. 2개의 점포(2001아울렛 중계/분당점)를 보유한 케이비부동산신탁(주)의 지분을 100% 보유하여 총 5개의 점포를 보유하고 있습니다.
자산관리계약 수수료는 아래와 같으며, 기타 국내리츠(특히, 이지스레지던스리츠)들에 비해 매우 낮은 편입니다.

최대 주주는 이랜드리테일로 75%의 지분을 가지고 있으며, 대주주와 책임임대차 계약을 맺고 있기 때문에 향후 자산 편입 시에도 우량한 자산을 편입할 가능성이 높다고 판단됩니다.

→ 임대차기간: 2016.09 ~ 2032.08(16년) → 보증금: 94억 / 임대료: 연 270억원 / 관리비: Triple Net

→ 임대차기간: 2018.09 ~ 2038.08(20년) -> 보증금: 116억 / 임대료: 연 133억원 / 관리비: Triple Net

향후 강남/홍대/명동 상업시설을 편입함으로써 총 자산규모를 1.2조원으로 늘린 뒤 서울 내 대형 쇼핑몰을 담아 총 자산 1.5조원 이상 대형 리츠로 키워, 이랜드리테일 자산뿐 아니라 타 자산을 편입함으로써 포트폴리오 다변화를 꾀할 계획이라고 합니다.
신규자산 편입은 기존과 똑같이 유증을 통해 실물자산편입할 예정인데, 현재 부채비율이 조금 높고 롯데리츠와 같은 다른 넷리스 리츠에 비해서는 부채비율이 높아 조금은 주의할 필요가 있다고 봅니다.

2019년 12월 기준 총 자산 규모는 장부가 기준 7천억원이나 최근 공정가치로는 약 9,300억원이며 일전에 보유하고 있던 평촌 NC백화점의 경우 높은 가격에 부동산을 매각했습니다. 그 자리에는 오피스텔(범계 힐스테이트모비우스)가 들어섰는데 분양가가 오피스텔치고 어마어마했죠.

이상으로 이리츠코크렙의 간단한 기업 소개를 알아보았습니다.

다음 장에서는 이리츠코크렙의 영업환경 및 적정가치 산출을 해보겠습니다. 감사합니다 ^^