[리츠 유형 정리] - 위탁관리, 구조조정, 자기관리

국내 리츠 투자를 하다보면, 부동산투자회사의 종류가 다양하다는 것을 확인할 수 있습니다.

 

부동산투자회사는 크게 자기관리리츠, 위탁관리리츠, 구조조정리츠로 나뉘는데요. 설립 목적, 운용 주체에 따라 종류가 달라집니다.

 

예를 들어, 이리츠코크렙은 기업구조조정리츠이며, 롯데리츠는 위탁관리리츠, 모두투어리츠는 자기관리리츠입니다.

 

국내 리츠 종목에 투자하기 전, 부동산투자회사의 종류가 어떻게 되는 지 먼저 파악을 해야하는데, 보통은 그냥 지나치기가 쉽습니다.

 

이번 기회에 저도 공부할 겸, 부동산투자회사 유형을 정리하고자 합니다.

 

---

 

자기관리리츠

---

자기관리리츠란,

 

자산운용 전문인력인 임직원들이 자산의 투자 및 운용을 직접 수행하는 회사를 말합니다.

 

한국같은 경우 모두투어리츠가 자기관리리츠에 해당이됩니다. 

 

미국이나, 유럽과 다르게 우리나라는 자기관리리츠가 많이 발달되지 않았는데요.

 

국내의 경우, 대기업이 보유한 부동산을 대기업이 직접 운용하는 것이 아니라, 부동산운용사에 위탁을 하는 경우가 많기 때문입니다.

 

자기관리리츠는 책임의 소지가 회사 경영진에게 있으며 기업 존속기간이 영속적이라는 장점이 있습니다. 

 

그러나, 현 제도 하에서 의무배당비율이 50%밖에 되지 않고, 법인세 면제 혜택이 주어지지 않아 투자 대상으로 매력적인 리츠는 아닙니다.

 

 

위탁관리리츠

---

자기관리리츠는 경영진이 직접 부동산을 투자, 운용하는 반면에,

 

위탁관리리츠는 페이퍼컴퍼니로 자산의 투자 및 운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁을 합니다. 

 

AMC에 위탁하는 대신, 수수료를 주는데 계약구조에 따라 상이합니다. 

 

예를 들어, 코람코에너지리츠는 운용수수료로 자산총계의 일정비율을 AMC에 지급하는 반면에, 제이알글로벌리츠는 주식발행금액의 일정비율을 지급하고 있습니다.

 

수수료를 자산관리회사(AMC)에 많이 주는지 여부를 확인하는 것이 중요하겠죠?

 

위탁관리리츠는 명목상 회사의 형태를 가지고 있기 때문에 당기순이익의 90% 이상을 의무배당하면, 법인세 면제 혜택을 받습니다.

 

따라서, 이 법인세 면제 혜택금액은 고스란히 주주의 배당으로 들어옵니다 ㅎㅎ 

 

또한, 기업구조조정리츠와 다르게, 부동산투자 대상 제한이 엄격하지 않아 조금 더 자유롭게 부동산을 편입할 수 있다는 특징을 가지고 있습니다.

 

기업구조조정리츠

---

기업구조조정리츠 역시 기본적으로 자산의 투자 및 운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁한다는 점에서는 위탁관리리츠와 동일합니다.

 

하지만, 투자부동산이 기업구조조정용 부동산이 투자대상이라는 점에서 다릅니다.

 

기업구조조정목적으로 부동산을 매각한 것이기 때문에 위탁관리리츠와 다르게 존속기간이 한시적입니다.

 

이리츠코크렙은 대표적인 기업구조조정리츠입니다. 이리츠코크렙의 존속기간을 약 99년입니다.

 

이 정도면 사실 영속적이라도 봐도 될 정도이긴 합니다 ㅋㅋㅋ

 

출처: 전자공시시스템 / 이리츠코크렙

 

그렇다면, 기업구조조정용 부동산은 무엇일까요?

 

기업구조조정용 부동산은 기업이 채권금융기관에 부채를 상환 목적 혹은 구조조정 지원을 받기 위한 목적으로 매각하는 부동산을 말합니다. 

 

따라서, 투자 부동산 대상이 많이 제한되어 있습니다.

 

하지만, 기업구조조정리츠는 주주의 주식소유한도 제한, 부동산 취득 후 5년 처분금지 제한 등이 없어 언제든지 시세차익 위주의 투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 

 

 

---

정.리.

 

종류	자기관리리츠	위탁관리리츠	기업구조조정리츠
투자대상	일반부동산/개발사업	일반부동산/개발사업	기업구조조정부동산
영업개시	국토교통부 영업인가(공모, CR리츠는 금융위 사전협의)
설립주체	발기인(발기설립)	발기인(발기설립)	발기인(발기설립)
감독	국토교통부, 금융위	국토교통부, 금융위	국토교통부, 금융위
회사형	실체회사 (상근 임직원)	명목회사 (상근 없음)	명목회사 (상근 없음)
최저자본금	70억원	50억원	50억원
주식분산	1인당 50% 이내	1인당 50% 이내	제한없음
주식공모	주식총수의 30% 이상	주식총수의 30%이상	의무사항 아님
상장	요건충족시 즉시	요건충족시 즉시	의무사항 아님
현물출자	최저자본금 확보 이후 제한 없이 가능	최저자본금 확보 이후 제한 없이 가능	최저자본금 확보 이후 제한 없이 가능
자산구성 (매분기말)	- 부동산 : 총자산의 70% 이상 - 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80% 이상	- 부동산 : 총자산의 70% 이상 - 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80% 이상	- 기업구조조정부동산 : 총자산의 70% 이상 - 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80% 이상
자산운용 전문인력	5인 (리츠 상근 고용)	자산관리회사(5인)에 위탁운용	자산관리회사(5인)에 위탁운용
배당	50% 이상 의무배당 (초과배당가능) (2021년 12월 31일까지)	90% 이상 의무배당 (초과배당가능)	90% 이상 의무배당 (초과배당가능)
개발사업	주주총회 투자비율 결의	주주총회 투자비율 결의	주주총회 투자비율 결의
처분제한	주택 1년, 비주택 1년	주택 1년, 비주택 1년	제한없음
	개발사업후 분양하는 경우에는 처분 제한기간 없음
자금차입	자기자본의 2배이내(주총 특별결의시 10배)

 

---

지금까지 리츠 종류별 특징에 대해 알아봤습니다. 

 

공부하다보니, 리츠 유형에 따라 투자자로써 중요하게 봐야할 점이 다르다는 생각이 드네요.

 

자기관리 리츠의 경우, 경영진이 직접 자산을 운용하기 때문에 경영진의 트랙레코드를 확인하는 것이 필요하며,

 

위탁관리 리츠의 경우, 자산관리회사(AMC)의 트랙레코드 및 자산관리회사에 내는 수수료를 확인해야할 것입니다.

 

기업구조조정 리츠의 경우, 이에 더해, 자산을 기존 부동산 가치보다 얼만큼 싸게 매입했는지, 추가자산편입이 가능한지를 확인해야 할 것입니다.

 

읽어주셔서 감사합니다 ^^