공동명의 아파트. 단독명의. 어떤 것이 더 유리할까?
단독명의, 공동명의 어떤 선택을 해야 좀 더 유리할지 고민이시죠?
오늘 쉽고 간단하게 설명드리겠습니다 !
해당 세법은 2022년도 기준이니, 미래에서 오신 분들은 참고 부탁드립니다 !!
그런데, 글 쓰기에 앞서서
공동명의를 고려할 때는 항상! "증여세"를 고려해야 됩니다.
배우자의 신고된 소득이 아예 없다면, 부동산 지분가액만큼 증여받은 것으로 간주될 수 있기 때문입니다.
배우자 신고소득 문제로 증여세 부과 문제는 케이스 바이 케이스가 너무 강하므로, 아래는 증여세 문제가 없다고 가정해서
단독명의와 공동명의를 비교해보겠습니다.
1. 양도소득세 (공동명의 승 !)
부동산을 3억원에 취득해 7억원에 매각했다고 가정해봅시다. 양도차익 4억원이 생기겠죠?
이 때, 단독명의일 경우에는 양도차익 4억원에 대한 양도소득세를 혼자 다 납부해야하지만,
공동명의라면 각각 2억원에 대한 세금만 납부하면 됩니다!
같은 얘기 아니냐구요? 아닙니다 ㅎㅎ.
우리나라 소득세는 누진세구조이기 때문에, 공동명의가 양도소득세 부담이 더 적어질 수 있습니다.
위와 같이 단독명의일 경우에는 양도소득세를 약 9,466만원 납부하여야 하지만, 공동명의일 경우에는 7,308만원만 납부하면 됩니다.
2. 재산세 및 취득세 (무승부 !)
(1) 취득세
2013년 이전에는 무주택자가 주택을 매수하면 취득세가 감면되어, 무주택자인 사람이 주택을 취득하는 것이 유리했습니다 !
그러나, 2013년 8월 28일 이후 주택 유상취득에 대한 취득세율이 개정되어, 유주택자/무주택자가 단독명의로 취득하든, 공동명의로 취득하든 취득세 세부담은 똑같습니다.
(2) 재산세
재산세는 부동산 전체에 대해 세금을 계산 후 지분별로 납부를 하기 때문에 공동명의라 하여 세금이 낮아지지는 않습니다ㅜㅜ 재산세 부담이 같습니다.
3. 종합부동산세 (케바케)
흔히 말하는 종부세는 개인이 보유한 부동산 공시가격 합계액이 일정금액을 초과하는 경우 부과되는 세금을 말합니다.
부부공동명의로 보유한 경우, 주택의 공시가격이 12억원(부부 각각 6억원씩)을 초과해야 종부세가 부과됩니다.
단독명의로 '1주택'을 보유한 경우는 11억원까지는 종부세가 부과되지 않습니다. 또한, 연령(만 60세 이상) 및 보유기간(5년 이상)에 따라 최대 80%까지 세액공제가 젹용됩니다.
어떤 것이 유리할지 잘 비교해봐야겠죠?
참고로 21년부터는 공동명의로 보유했더라도 단독명의로 보유한 걸로 보아 종부세를 납부할 수도 있습니다 !
따라서, 공동명의로 매수하면, 단독명의로 보유했을 때 납부해야 할 종부세로도 변경이 가능하니(세무서 신청) 선택의 폭이 넓은 공동명의가 유리하다고도 할 수 있겠네요 ^^
조금 쉽게 이해하기 위해 예시를 하나 들어볼게요.
(1) 남편 1주택(6억원), 배우자 무주택, 신규주택(7억원) 취득예정이라면?
-> 공동명의로 취득 시 종부세를 내므로 배우자 명의로 취득하는 것이 유리합니다 !
(2) 남편 1주택(8억원), 어떤 것이 유리 ?
-> 1세대 1주택은. 11억원까지 종부세가 없으므로 단독명의가 유리 !
-> 단, 공시가격이 계속 올라 11억원 이상이 될 수도 있고, 양도세 고려하면 공동명의가 유리할 수도 있으니 잘 계산해보아야겠죠.
4. 임대소득세 (소득이 적은 사람이 유리 !)
예금으로부터 이자를 받으면 이자소득세를 내듯이,
부동산으로부터 임대료를 받으면 임대소득세를 납부해야 합니다.
공동명의라면 임대료를 지분별로 분배 후 각자의 근로/사업소득과 합산하여 종합소득세를 신고합니다.
우리나라는 누진세이기 때문에,
소득이 높을 수록 세율 역시 높아지므로 배우자의 소득이 많다면 상대적으로 소득이 낮은 분으로 하는 것이 유리할 것이고
소득이 비슷하다면 공동명의가 더 유리하겠습니다.
다만 소득이 아예 없는 주부에게 임대료를 몰아주면 안됩니다 !
소득이 없는 아내가 남편의 건강보험 피부양자로 되어 보험료를 안내느 경우에 임대소득이 발생하면 건보료를 별도로 납부할 수 있기 때문입니다.
5. 증여세(핵심! 제일 중요)
위에 다룬 여러가지 경우에 따라 공동명의로 취득하는 게 유리하다고 해도 증여세가 많이 나온다면 단독명의가 제일 나을 수도 있습니다.
물론, 배우자의 경우 10년 이내 사전증여가 없다면 6억원까지 증여가 가능하므로 문제가 없을 수 있습니다
하지만, 자녀 명의일 경우에는 증여세 뿐만 아니라 자녀가 증여세를 납부할 능력이 있는지도 고려해야 합니다.
능력이 없어서 증여세를 대납한다면 대납액도 증여한 것으로 보아 증여세가 늘어나기 때문입니다..(말도 안되는 법이쥬 ㅜㅜ)
예를 들어 5억을 자녀에게 증여한다면 납부해야 하는 세금은 약 7760만원입니다만,
증여세마저 대납할 경우네는 증여세를 1억260만원을 납부해야 됩니다.
지금까지, 부동산 단독명의 공동명의 중 어느 것으로 취득하는 게 유리한지에 대해 다뤄봤습니다 ^^
도움이 되셨다면 좋아요 부탁드립니다.
감사합니다 !